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借りるとき

~不動産取引の流れとチェックポイント~(提供:国土交通省)


賃貸住宅退去時のトラブルをなくすために

賃貸住宅を借りている場合、いちばんトラブルに陥るのが、退去時の問題です。建物を出るとき、いかに原状回復するか、また、原状回復とは何かという点でいちばん問題になります。

これらについて、建設省では、一般的な基準としてガイドラインをまとめております。ガイドラインはその使用を強制するものではなく、契約内容、物件の使用状況等により、個別に判断、決定されるべきものです。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)の公表について(平成23年8月)

※主な改訂のポイント

  1. トラブルの未然防止に関する事項について、別表等を追加
  2. 残存価値割合の変更
  3. Q&A、裁判事例を追加

ガイドラインのポイント

  • 原状回復は、借主が借りた当時の状態に戻すことではない。
  • 実務上、トラブルとなりやすいと考えられる事例について、判断基準をブレ-クダウン(具体化)し、借主、貸主の負担割合を考慮する上で参考となるようにした。
  • 借主の負担について、建物・設備等の経過年数を考慮することとし、経過年数に応じて負担を軽減する考え方を採用した。

原状回復義務とは

  • 借主の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常損耗を超えるような使用による損耗等を復旧すること。

借主・貸主の負担一覧表(通常一般的な例示)

A: 貸主負担
A(+G): 貸主負担(次の入居者を確保するための化粧直し、グレードアップの要素があるもの)
B: 借主の原状回復義務
A(+B): 借主の原状回復義務(賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、
拡大したと考えられるもの)~費用の検討

※事例は主に発生すると考えられる部位でまとめている。
区分
部位
賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの 賃借人の使い方次第で発生したりしなかったりするもの(明らかに通常の使用による結果とはいえないもの)

(畳・フローリング、
カーペットなど)
畳の裏返し、表換え(特に破損等していないが、次の入居者確保のために行うもの)【A(+G)】 引越作業で生じたひっかきキズ【B】
フローリングワックスがけ【A(+G)】 フローリングの色落ち(賃借人の不注意で雨が吹き込んだことなどによるもの)【B】
家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡【A】  
畳の変色、フローリングの色落ち(日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)【A】  
カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ【A(+B)】  
壁、天井
(クロス)
テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(いわゆる電気ヤケ)【A】 壁等のくぎ穴、ネジ穴(重量物をかけるためにあけたもので、下地ボードの張替えが必要な程度のもの)【B】
壁に貼ったポスターや絵画の跡【A】 クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、放置したため壁が腐食【B】
エアコン(賃借人所有)設置による壁のビス穴、跡【A】 天井に直接つけた照明器具の跡【B】
クロスの変色(日照などの自然現象によるもの)【A】 喫煙によるヤニ・臭い【B】
壁等の画鋲、ピン等の穴(下地ボードの張替えは不要な程度のもの)【A】 落書き等の故意による毀損【B】
台所の油汚れ【A(+B)】  
結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ【A(+B)】  
クーラー(賃貸人所有)から水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食【A(+B)】  
地震等に対する措置
(家具転倒防止)
家具転倒防止の器具を設置するため壁等にくぎ・ネジで固定した場合に原状回復の問題が生じることから事前に賃貸人から承諾を得る(原状回復費用の負担についても取り決めしておく)  
建具
(ふすま、柱など)
網戸の張替え(破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの)【A(+G)】 飼育ペットによる損傷・臭い【B】
地震で破損したガラス【A】  
網入りガラスの亀裂(構造により自然に発生したもの)【A】  
設備、その他
(鍵など)
全体のハウスクリーニング(専門業者による)【A(+G)】 日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損【B】
消毒(台所、トイレ)【A(+G)】 戸建賃貸住宅の庭に生い茂った雑草【B】
浴槽、風呂釜等の取替え(破損等はしていないが、次の入居者確保のため行うもの)【A+(G)】 鍵の紛失、破損による取替え【B】
鍵の取換え(破損、鍵紛失のない場合)【A】  
設備機器の故障、使用不能(機器の耐用年限到来のもの)【A】  
エアコンのドラムなどの内部洗浄【A】  
エアコンの吹き出し口のフィルターなどの清掃【B】  

原状回復義務等負担一覧表

※事例は主に発生すると考えられる部位でまとめている。
賃借人の原状回復義務 工事施工単位(実体) 賃借人の負担単位等 経過年数の考慮等
賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること   可能な限り毀損部分の補修費用相当分となるよう限定的なものとする。この場合、補修工事が最低限可能な施行単位を基本とする。
いわゆる模様あわせ、色あわせについては、賃借人の負担とはしない。
財産的価値の復元という観点から、毀損等を与えた部位や設備の経過年数によって、負担割合は変化する。
具体的には、経過年数が多いほど賃貸人の負担割合が小さくなるようにする。
最終残存価値は当初価値の10%とし、賃借人の負担割合は最低10%となる。
毀損部分の補修
最低1枚単位色あわせを行う場合は当該居室の畳数分

原則1枚単位。毀損等が複数枚にわたる場合は、その枚数(裏返しか表替えかは毀損の程度による)
畳表
消耗品に近いものであり、減価償却資産になじまないので、経過年数は考慮しない。
カーペット、クッションフロア
洗浄等で落ちない汚れ、キズの場合は当該居室全体
カーペット、クッションフロア
原則m2単位。毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体
畳床、カーペット、クッションフロア
6年で残存価値10%となるような直線(または曲線)を想定し、負担割合を想定する。
フローリング
最低m2単位
フローリング
原則m2単位。毀損等が複数箇所にわたる場合は当該居室全体
フローリング
経過年数は考慮しない。
毀損部分の補修 壁(クロス)
最低m2単位
色、模様あわせを行う場合は当該面または居室全体
※タバコのヤニの場合は、クリーニングまたは張替え(部分補修困難)
壁(クロス)
m2単位が望ましいが、賃借人が毀損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむをえないとする。

※タバコのヤニ
クリーニングで済む程度のヤニは、通常の使用による損耗であり、賃借人の負担はないものとし、張替えが必要な程度に汚損している場合のみ、当該居室全体の張替費用を賃借人負担とすることが妥当と考えられる。
壁、クロス
6年で残存価値10%となるような曲線を想定し、負担割合を算定する。
毀損部分の補修
最低1枚単位色、模様あわせの場合は当該居室全体の枚数


最低1本単位

1枚単位


1本単位
襖紙、障子紙
消耗品であり、減価償却資産とならないので、経過年数は考慮しない。
襖、障子等の建具部分、柱
経過年数は考慮しない。
設備の補修 設備機器
部分的補修、交換
設備機器
補修部分、交換相当費用
設備機器
8年で残存価値10%となるような直線(曲線)を想定し、負担部分を算定する。(新品交換の場合も同じ)
鍵の返
紛失の場合はシリンダーの交換

紛失の場合はシリンダーの交換
鍵の紛失
経過年数は考慮しない。交換費用相当分は全額賃借人負担とする。
通常の清掃
ゴミ撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り清掃、換気扇やレンジ回りの油汚れの除去
クリーニング
専門業者等による部位毎もしくは全体のクリーニング(いわゆるハウスクリーニング)
クリーニング
部位毎もしくは住戸全体
クリーニング
経過年数は考慮しない。賃借人負担となるのは、通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分を全額賃借人負担とする。